Toute personne concourant directement ou indirectement à une opération de construction d'un ouvrage peut avoir, un jour ou l'autre sa responsabilité recherchée ou/et engagée. La loi définie les responsabilités pour la construction de tous les ouvrages (travaux de génie civil et installations sportives inclus), mais ne crée d'obligation d'assurance que pour les seuls travaux de bâtiment. On distingue le propriétaire initial du terrain qui est le commanditaire de l'ouvrage (maître d'ouvrage), des constructeurs qui sont chargés de la conception et de la réalisation des travaux.

Plusieurs assurances se cumulent lors de la construction d'un bâtiment, celles souscrites par l'entreprise et celles souscrites par le commanditaire de l'ouvrage :

- Garantie dommages-ouvrage
- Garantie de parfait achèvement
- Garantie de bon fonctionnement (biennale)
- Responsabilité décennale

 

La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a instauré des obligations en matière d'assurance construction aussi bien pour le constructeur, que pour le particulier.

L'obligation d'assurance s'impose avant l'ouverture du chantier. L'absence de souscription des assurances obligatoires est punie d'un emprisonnement de six mois et/ou d'une amende (sauf cas d'un particulier qui fait construire pour lui ou pour sa famille proche).
Si une compagnie refuse d'assurer ce type de risque, toute personne a la faculté de saisir le Bureau central de Tarification qui obligera cette compagnie à garantie.

Les travaux devant être assurés sont : les travaux neufs comme les interventions sur existant ( par exemple adjonctions, surélévations), les modifications ou réparations, les travaux de ravalement assurant une étanchéité, à l'exception toutefois du simple entretien courant.

Les personnes légalement tenues de s'assurer sont le maître de l'ouvrage et les constructeurs.

Qu'est ce qu'un maître d'ouvrage ?

La notion du maître d'ouvrage tenu de s'assurer recouvre les personnes suivantes:

- propriétaire de l'ouvrage ou son mandataire ;
- particulier faisant construire pour lui-même (en effet, même en l'absence de sanctions prévues par la loi, le défaut d'assurance constitue une faute et interdit pratiquement la revente du bâtiment pendant dix ans) ;
- vendeur d'immeuble ;
- promoteur agissant dans le cadre d'un contrat de promotion immobilière ;
- entreprise construisant ses locaux ;
- copropriété, propriétaire privé, etc.

Qu'est ce qu'un constructeur ?

C'est la personne physique ou morale liée par un contrat de louage d'ouvrage avec le maître d'ouvrage. On distingue deux catégories de constructeurs: le constructeur réalisateur et le constructeur non réalisateur.

Constructeur réalisateur, lié au maître d'ouvrage par un contrat, il participe matériellement ou intellectuellement à la conception et/ou à la réalisation des ouvrages:

- architecte, technicien (ingénieur-conseil, bureau d'études techniques, maître d'œuvre, technicien du bâtiment…);

- entrepreneur;

- fabriquant, importateur et négociant qui sont solidairement responsables avec l'entrepreneur pour les ouvrages, parties d'ouvrage ou éléments mis en œuvre par ce dernier sans modification et conformément au cahier des charges (pompe à chaleur, par exemple);

- contrôleur technique;

- géomètre-expert pour les ouvrages de voiries et réseaux divers.

Constructeur non réalisateur, bien que lié à l'accédant par un contrat, il ne participe pas matériellement ou intellectuellement à la réalisation de l'ouvrage car il n'est généralement qu’un intermédiaire économique. Il dispose à ce titre d'un recours possible contre les constructeurs réalisateurs en cas de sinistre:

- vendeur d'immeuble à construire (c'est le promoteur qui vend des locaux à terme ou en l'état futur d'achèvement à un ou plusieurs accédants);

- vendeur d'immeuble achevé (c'est le promoteur qui vend des locaux réceptionnés et terminés);

- marchand de biens qui vend des locaux rénovés ou bruts (prêts à finir) après avoir réalisé des travaux de réhabilitation lourde;

- représentant mandataire du maître de l'ouvrage qui a un rôle assimilable à celui d'un constructeur;

- constructeur de maison individuelle;- lotisseur notamment pour les ouvrages de viabilité qu'il aura réalisés;maître d'ouvrage qui aurait commis une faute permettant à l'entrepreneur de s'exonérer de sa propre responsabilité;

- toute autre personne qui a conclu un contrat de louage d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage.

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